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Comment fonctionne une copropriété sans syndic ?

Publié le : 31/08/2023 31 août août 08 2023
La rédaction

Un immeuble est soumis au régime de la copropriété dès lors :
 
  • Qu’il est composé d’au moins deux lots privatifs
  • Qu’il inclue au moins un élément relevant des parties communes (ne serait-ce que le terrain sur lequel le bâtiment est édifié, des murs porteurs ou une toiture commune)
  • Que les lots privatifs soient détenus par des titulaires différents (ou les mêmes dans des quotités différentes)

La désignation d’un syndic est utile pour la gestion et le fonctionnement des parties communes et également pour faire respecter l’usage des parties privatives, , puisque cet organe va administrer la copropriété en entretenant l’immeuble, en veillant au respect du règlement de copropriété, etc., tout en gérant les finances de l’immeuble.
Au titre de ses missions, le syndic est tenu de réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété, la liste de l’ensemble des copropriétaires, en indiquant leur lot, leur état civil, adresse mail et domicile et également s’ils ont donné leur accord.

Même si la désignation d’un syndic demeure obligatoire, il arrive que ce ne soit pas le cas, ce qui suppose une administration de l’immeuble différente et nécessite d’y remédier rapidement.

Pourquoi une copropriété peut-elle être dépourvue de syndic ?


L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 (n°65-557) qui fixe les règles du régime de la copropriété impose la désignation d’un syndic pour les copropriétés, et ce indépendamment de leur taille, du nombre de lot ou encore de leurs budgets.

Pour autant, il existe trois configurations dans lesquelles une copropriété est susceptible d’être dépourvue de syndic :
 
  • L’absence d’accord des copropriétaires au moment de désigner le syndic. En effet, une majorité absolue doit être obtenue à ce sujet, lors d’une assemblée générale ;
  • Naturellement, si aucune assemblée n’a été convoquée à cet effet de nomination d’un syndic, y compris en remplacement du précédent dont le contrat a pris fin, la copropriété se retrouve aussi sans syndic.
  • Lorsque le syndic est dans l’incapacité d’exercer ses fonctions, notamment en cas d’empêchement tel qu’une maladie, un accident, voire un décès. 

Les conséquences d’une absence de syndic ?


L’absence de syndic dans une copropriété, outre être illégale, entraîne d’importants ralentissements dans sa gestion, voir une immobilité concernant certains aspects de la vie en copropriété.

En effet, aucune démarche administrative ne peut être réalisée en absence de syndic, pas plus que des travaux urgents, ni même la réalisation de ventes puisque des documents obligatoires comme l’état-daté ne peuvent être transmis aux futurs acquéreurs, et dans les situations les plus graves, l’immeuble peut ne plus être assuré en cas de dommages.

Comment remédier à l’absence de syndic ?


En l’absence de syndic, les copropriétaires de l’immeuble peuvent saisir le Tribunal judiciaire du lieu où est domiciliée la copropriété, afin que soit désigné par ordonnance, un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale, et d’assurer la gestion de la copropriété pendant ce laps de temps.

D’autre part, un copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale des copropriétaires pour que soit désigné, par vote à la majorité absolue, un syndic, en annexant à la convocation, une copie du contrat du syndic qu’il entend présenter au vote.
 
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